在地產(chǎn)界一直被視作冷門(mén)的工業(yè)地產(chǎn)，近期升溫的速度在加快。

　　11月6日，由阿里巴巴、復(fù)星、銀泰合資的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)公司將在鄭州投資一個(gè)物流地產(chǎn)。記者了解到，在簽下鄭州項(xiàng)目后，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)將投資物流倉(cāng)儲(chǔ)的下一個(gè)目標(biāo)放在了成都、重慶為中心的西南城市群。

　　與此同時(shí)，澳大利亞嘉民、新加坡豐樹(shù)、普洛斯幾大工業(yè)地產(chǎn)巨頭各自宣布了自己在中國(guó)投資物流倉(cāng)儲(chǔ)的最新項(xiàng)目或計(jì)劃。

　　記者在采訪中了解到，由于地方政府工業(yè)用地供應(yīng)有限，加之商場(chǎng)和電商需求量急劇增加，使得國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的收益率遠(yuǎn)高于商辦樓的平均收益率。

　　冷門(mén)變熱門(mén)

　　菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)此次投資的兩幅地塊位于鄭州綜合保稅區(qū)及新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該物流地產(chǎn)的總額將超過(guò)10億元。

　　“與鄭州市政府相關(guān)部門(mén)就投資物流地產(chǎn)已經(jīng)談得差不多了，接下來(lái)應(yīng)該很快會(huì)看到菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在鄭州落子的消息。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層向記者透露，接下來(lái)菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的下一下目標(biāo)極有可能是進(jìn)入成都。

　　今年5月底，由馬云、郭廣昌、沈國(guó)軍聯(lián)合發(fā)起成立了菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)后，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)就先后在天津、上海、廣州、武漢布局物流地產(chǎn)。按馬云未來(lái)將在9個(gè)核心城市建立中央倉(cāng)儲(chǔ)并在二十幾個(gè)城市建立中轉(zhuǎn)倉(cāng)的規(guī)劃，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)將在全國(guó)2000多個(gè)城市進(jìn)行布點(diǎn)，總投資規(guī)模將超過(guò)3000億元。

　　“倉(cāng)儲(chǔ)物流是房地產(chǎn)領(lǐng)域的冷門(mén)，但隨著電子商務(wù)的興起，忽然在今年變得炙手可熱。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事柯志謙表示，未來(lái)如果自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，隨著中國(guó)物流吞吐量的增加對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求量將更大。

　　除了馬云在物流地產(chǎn)加速布局，記者在采訪中了解到，澳大利亞嘉民集團(tuán)、新加坡豐樹(shù)、普洛斯等工業(yè)地產(chǎn)巨頭也在加大對(duì)中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的布局。

　　澳大利亞嘉民集團(tuán)在近期公布了其在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)：嘉民將聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金在中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)至少投資15億美元(約合91.4億元人民幣)。

　　據(jù)了解，嘉民在全球管理著217億美元(約合1322億元人民幣)的資產(chǎn)，目前在中國(guó)內(nèi)地和香港共投資了27個(gè)工業(yè)項(xiàng)目。目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的倉(cāng)儲(chǔ)物流綜合項(xiàng)目共53萬(wàn)平方米，并擁有430萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　“中國(guó)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求在未來(lái)幾年可能會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，一些倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的需求可能會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。除了已有的工業(yè)綜合物業(yè)，我們還在上海周邊及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶尋找新的物流。”嘉民中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　收益率高于商辦

　　對(duì)于外資地產(chǎn)巨頭加大在中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流的布局，業(yè)內(nèi)人士指出這與中國(guó)商業(yè)綜合體、電子商務(wù)的巨大需求有直接關(guān)系。

　　“當(dāng)國(guó)內(nèi)房企關(guān)注終端消費(fèi)市場(chǎng)的時(shí)候，外資卻看到了另一個(gè)為商場(chǎng)提供物流服務(wù)的市場(chǎng)。除一線城市不斷增加新的商業(yè)地產(chǎn)之外，天津、重慶、成都、武漢、沈陽(yáng)等二三線城市未來(lái)三年就將有超過(guò)450萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目面世。這些商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的背后，有一個(gè)龐大的物流需求的市場(chǎng)。”世邦魏理仕工業(yè)部董事羅瑾在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　而與商場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)商，對(duì)物流地產(chǎn)的需求量則更大。

　　黃煒在接受記者采訪時(shí)指出，由于電子商務(wù)貨物運(yùn)轉(zhuǎn)的周期比實(shí)體店更快，因此電商爆發(fā)式的增長(zhǎng)給物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)帶來(lái)的需求，比商業(yè)綜合體的影響更大。

　　嘉民的研究報(bào)告指出，中國(guó)電子商務(wù)的規(guī)模在2012年已經(jīng)較2011年增長(zhǎng)了73%至1.3萬(wàn)億元人民幣，嘉民預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)電商的規(guī)模將增至4萬(wàn)億元的規(guī)模。

　　“未來(lái)的三至五年中國(guó)將成為全世界最大的物流合同市場(chǎng)。然而中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)將面臨供不應(yīng)求的局面。”黃煒指出。

　　據(jù)了解，中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)面積只有美國(guó)的7.5%，而在城市商業(yè)綜合體正在集中面市和電商崛起的背景下，倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的投資凈收益率甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。

　 “也許工業(yè)地產(chǎn)很冷也不起眼，但我們的投資凈收益率在6.5%-7%左右，要比商業(yè)地產(chǎn)高很多。國(guó)內(nèi)商辦樓的收益率能達(dá)到5%已經(jīng)很不錯(cuò)了，多數(shù)商辦樓的收益只有3%左右。”一家工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高層向記者表示。

　　黃煒向記者表示，如果對(duì)政府的考核仍然以GDP作為重要的標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地供應(yīng)緊張的局面將維持下去，而第三方的物流倉(cāng)儲(chǔ)投資者也將繼續(xù)獲得較高的收益率。